更改「美联环球楼价指数」成份更新 新增曼城及伯明翰 美联环球：料明年环球楼价升逾5% 曼城及伯明翰势跑赢
英国一直是港人趋之若鹜的热门投资及移居地点。根据美联环球统计，于2021年公司接获的查询中，有关「英国置业」占比高近75%，属最多查询的国家。值得一提的是，当中「伦敦」占约7成，而其他新兴城市，如曼彻斯特及伯明翰等查询亦有明显上升趋势，分别占约20%及5%。
美联集团助理董事(企业拓展)梁柏基表示，为更准确反映环球楼市最新状况及紧贴最佳投资机遇，由美联环球编撰的「美联环球楼价指数」，由即日起将新增「曼城」及「伯明翰」楼价指数，统计城市数目由原先14个增加至16个。
梁柏基续指，在疫情期间全球联手「放水」刺激经济，令资金持续流入各地楼市，带动环球楼价节节上升，维持今年全年环球楼价升逾7%预测不变；至于明年将延续强势，预期将升5%至8%，当中英国及澳洲楼市特别看俏，而新兴城市如曼彻斯特及伯明翰等更有望「跑赢」大市。
有意英国物业客户心仪伦敦 查询占比近７成 「美联环球指数」统计城市增至16个
自从英国推出「BNO移民」及放宽物业印花税等措施后，该国的物业更受港人关注。梁柏基表示，根据美联环球统计，于2021年公司接获的查询中，有关「英国置业」占比高近75%，属最多查询的国家，反映英国是港人最热门置业地点，其次是澳洲，占约22%。
按照英国港侨协会早前发表《港人来英热门地点分析》报告显示，若以地方划分，港人移居英国的首选城市，首3位分别是伦敦、曼彻斯特（占约8.2%）及伯明翰（占约4.8%），结果与本公司的客户调查不谋而合。
因此，为更准确反映环球楼市最新状况及紧贴最佳投资机遇，由美联环球编撰的「美联环球楼价指数」(以美元计，下同)将新增「曼城」及「伯明翰」楼价指数，统计城市数目由原先14个增加至16个。
圖一：美联环球客户查询比例
近6年新兴一线城市楼价「追落后」 环球楼价明年料续升逾5%
回顾今年环球楼市情况，在全球央行继续保持低息大环境下，带动全球楼市节节上扬，资金持续涌入各地楼市，「美联环球楼价指数」上半年录得约6.7%升幅，维持全年升逾7%的预测不变。随着环球疫情渐渐缓和，以及疫后经济复苏的憧憬，相信明年环球楼价将出现逾5%升幅。
值得一提的是，近年各国超级一线城市的楼价涨幅，明显落后于新兴一线城市。若以「美联环球楼价指数」(以当地楼价计算)作比较，在2010年第1季至2015年第4季的6年期间，环球多国一线城市楼价升幅显著。例如英国伦敦在这6年期间楼价升幅高达64.5%；同期新兴城市如曼彻斯特及伯明翰，楼价分别值录得约13.7%及18.6%的升幅，表现不及伦敦。
直至近年情况有所转变，以2016年第1季起至2021年第2季这6年的楼价指数作比较，可见不少一线城市的升势有所放缓，期内伦敦楼价仅升约7.2%，反观曼彻斯特及伯明翰的楼价分别大升约35.4%及29.6%，「追落后」走势已经形成。
梁柏基表示，在环球楼市中，特别看好英国及澳洲楼市前景，其中英国将受惠BNO移民政策的调整，有望再升约7%，尤其看好新兴城市如曼彻斯特及伯明翰等，极具投资潜力，有望「跑赢」大市；至于澳洲则受惠新推「避风港」政策，明年楼价有望升约6%，特别睇好墨尔本及布里斯班这2个城市的表现。
圖二：环球一线及新兴一线城市楼价指数升势比较
曼彻斯特伯明翰各有卖点 投资移居新「标的」
事实上，曼彻斯特及伯明翰作为英国新兴城市的「代表」之一，自然有其吸引力。首先，两地楼价及生活物价明显较伦敦低，其中两市平均楼价分别约24.4万及23.5万英镑，低于伦敦平均楼价约129万英镑，只及伦敦楼价的2成，对于英国定居之人士有不俗吸引力。
其中曼城受惠英国「北方经济引擎」计划，不单是港人移民，甚至是当地资金亦不断涌入。作为英国西北的核心，曼彻斯特是于2014年12月英国政府发布「北方经济引擎」价值70亿英镑计划中的核心部份，计划涵盖商业、文化及基建发展等不同部分，势有助吸引当地人「进驻」，并带动当地经济。
至于伯明翰，同样受惠英国政府大力发展推动，于2010年开展为20年发展的「大城市计划」，此大规模优化城市计划总投资额高达100亿英镑，料创造多达5万个就业机会，而且于2022年举行之英联邦运动会亦将加速经济发展及提振就业率，继而带动楼市表现。
总括而言，两个新兴城市各有优胜之处，如欲找寻投资机会，可考虑以曼彻斯特为目标，原因之一是有当地大行估计，未来该市租金回报或高达16%，跑赢全国；如欲移居当地，不妨考虑伯明翰，因为伯明翰坐拥6所大学，其中伯明翰大学更于2020年《卫报》排名中高居全英国第16位，是在伦敦以外，英国最大的高等学府集中地之一。
梁柏基表示，疫后大单位楼价升幅较细单位为多，亦是值得留意的新现象。以温哥华为例，2019年底时当地大厦或住宅与独立屋的楼价指数相若，但疫情爆发后，独立屋楼价明显跑赢，相信这与疫后「在家工作」趋势已成有关。当地居民因此亦对居住面积要求有所提高。梁柏基建议，海外物业投资者在新兴城市购置物业时，可考虑面积较大的单位。
圖三：温哥华过去3年楼价走势
美联金融业务拓展及推广经理张鉴炜表示，近年客户对保单对冲税项查询数字有所上升，由去年每年录得约20宗上升至今年每月约50宗，大幅上升逾20倍。有见及此，美联金融将加强与美联环球合作，一站式为有意于海外置业之买家提供资产配置之咨询，亦包括环球保险、强积金等服务，全方位照顾买家所需。
