更改「美聯環球樓價指數」成份更新 新增曼城及伯明翰 美聯環球：料明年環球樓價升逾5% 曼城及伯明翰勢跑贏

英國一直是港人趨之若鶩的熱門投資及移居地點。根據美聯環球統計，於2021年公司接獲的查詢中，有關「英國置業」佔比高近75%，屬最多查詢的國家。值得一提的是，當中「倫敦」佔約7成，而其他新興城市，如曼徹斯特及伯明翰等查詢亦有明顯上升趨勢，分別佔約20%及5%。

美聯集團助理董事(企業拓展)梁柏基表示，為更準確反映環球樓市最新狀況及緊貼最佳投資機遇，由美聯環球編撰的「美聯環球樓價指數」，由即日起將新增「曼城」及「伯明翰」樓價指數，統計城市數目由原先14個增加至16個。

梁柏基續指，在疫情期間全球聯手「放水」刺激經濟，令資金持續流入各地樓市，帶動環球樓價節節上升，維持今年全年環球樓價升逾7%預測不變；至於明年將延續強勢，預期將升5%至8%，當中英國及澳洲樓市特別看俏，而新興城市如曼徹斯特及伯明翰等更有望「跑贏」大市。

有意英國物業客戶心儀倫敦 查詢佔比近７成 「美聯環球指數」統計城市增至16個

自從英國推出「BNO移民」及放寬物業印花稅等措施後，該國的物業更受港人關注。梁柏基表示，根據美聯環球統計，於2021年公司接獲的查詢中，有關「英國置業」佔比高近75%，屬最多查詢的國家，反映英國是港人最熱門置業地點，其次是澳洲，佔約22%。

按照英國港僑協會早前發表《港人來英熱門地點分析》報告顯示，若以地方劃分，港人移居英國的首選城市，首3位分別是倫敦、曼徹斯特（佔約8.2%）及伯明翰（佔約4.8%），結果與本公司的客戶調查不謀而合。

因此，為更準確反映環球樓市最新狀況及緊貼最佳投資機遇，由美聯環球編撰的「美聯環球樓價指數」(以美元計，下同)將新增「曼城」及「伯明翰」樓價指數，統計城市數目由原先14個增加至16個。

圖一：美聯環球客戶查詢比例

近6年新興一線城市樓價「追落後」 環球樓價明年料續升逾5%

回顧今年環球樓市情況，在全球央行繼續保持低息大環境下，帶動全球樓市節節上揚，資金持續湧入各地樓市，「美聯環球樓價指數」上半年錄得約6.7%升幅，維持全年升逾7%的預測不變。隨著環球疫情漸漸緩和，以及疫後經濟復甦的憧憬，相信明年環球樓價將出現逾5%升幅。

值得一提的是，近年各國超級一線城市的樓價漲幅，明顯落後於新興一線城市。若以「美聯環球樓價指數」(以當地樓價計算)作比較，在2010年第1季至2015年第4季的6年期間，環球多國一線城市樓價升幅顯著。例如英國倫敦在這6年期間樓價升幅高達64.5%；同期新興城市如曼徹斯特及伯明翰，樓價分別值錄得約13.7%及18.6%的升幅，表現不及倫敦。

直至近年情況有所轉變，以2016年第1季起至2021年第2季這6年的樓價指數作比較，可見不少一線城市的升勢有所放緩，期內倫敦樓價僅升約7.2%，反觀曼徹斯特及伯明翰的樓價分別大升約35.4%及29.6%，「追落後」走勢已經形成。

梁柏基表示，在環球樓市中，特別看好英國及澳洲樓市前景，其中英國將受惠BNO移民政策的調整，有望再升約7%，尤其看好新興城市如曼徹斯特及伯明翰等，極具投資潛力，有望「跑贏」大市；至於澳洲則受惠新推「避風港」政策，明年樓價有望升約6%，特別睇好墨爾本及布里斯班這2個城市的表現。

圖二：環球一線及新興一線城市樓價指數升勢比較

曼徹斯特伯明翰各有賣點 投資移居新「標的」

事實上，曼徹斯特及伯明翰作為英國新興城市的「代表」之一，自然有其吸引力。首先，兩地樓價及生活物價明顯較倫敦低，其中兩市平均樓價分別約24.4萬及23.5萬英鎊，低於倫敦平均樓價約129萬英鎊，只及倫敦樓價的2成，對於英國定居之人士有不俗吸引力。

其中曼城受惠英國「北方經濟引擎」計劃，不單是港人移民，甚至是當地資金亦不斷湧入。作為英國西北的核心，曼徹斯特是於2014年12月英國政府發佈「北方經濟引擎」價值70億英鎊計劃中的核心部份，計劃涵蓋商業、文化及基建發展等不同部分，勢有助吸引當地人「進駐」，並帶動當地經濟。

至於伯明翰，同樣受惠英國政府大力發展推動，於2010年開展為20年發展的「大城市計劃」，此大規模優化城市計劃總投資額高達100億英鎊，料創造多達5萬個就業機會，而且於2022年舉行之英聯邦運動會亦將加速經濟發展及提振就業率，繼而帶動樓市表現。

總括而言，兩個新興城市各有優勝之處，如欲找尋投資機會，可考慮以曼徹斯特為目標，原因之一是有當地大行估計，未來該市租金回報或高達16%，跑贏全國；如欲移居當地，不妨考慮伯明翰，因為伯明翰坐擁6所大學，其中伯明翰大學更於2020年《衞報》排名中高居全英國第16位，是在倫敦以外，英國最大的高等學府集中地之一。

梁柏基表示，疫後大單位樓價升幅較細單位為多，亦是值得留意的新現象。以溫哥華為例，2019年底時當地大廈或住宅與獨立屋的樓價指數相若，但疫情爆發後，獨立屋樓價明顯跑贏，相信這與疫後「在家工作」趨勢已成有關。當地居民因此亦對居住面積要求有所提高。梁柏基建議，海外物業投資者在新興城市購置物業時，可考慮面積較大的單位。

圖三：溫哥華過去3年樓價走勢

美聯金融業務拓展及推廣經理張鑑煒表示，近年客戶對保單對沖稅項查詢數字有所上升，由去年每年錄得約20宗上升至今年每月約50宗，大幅上升逾20倍。有見及此，美聯金融將加強與美聯環球合作，一站式為有意於海外置業之買家提供資產配置之咨詢，亦包括環球保險、強積金等服務，全方位照顧買家所需。