港樓養英國樓 提高租金回報

筆者一直強調樓價上升是全球現象，這不僅是一綫城市才有的現象。根據《經濟學人》最新一期的一篇有關伊朗經濟的報導，當地樓市即使處於美國制裁及油價表現不濟的情況下，樓價依然上揚。當然，筆者對中東樓市認識尚淺，故暫不適宜推介海外一綫城市的物業。箇中原因相信以往專欄已詳細闡述。而今日筆者會帶出另一個購買海外物業的原因，那就是息差。

本地樓價近年升幅可觀，香港物業是本地銀行最樂意接受的抵押品之一，因此一直以來香港按息都維持低水平。而疫情爆發後，香港銀行水浸，H按更跌破2厘至1.9厘，較英國按揭息率的3.09厘，甚或國內市場的按揭息率的5.2厘低，將香港物業加按的做法可算是十分划算。相信大部分港樓現時估價均會比當初購入物業的時候高出不少，加按的按揭額亦會有所提高。香港現時優惠的按息水平，亦造就了港人可以輕鬆加按香港物業，更有海外物業的貫家加按其海外物業，套現為子女置業或投資。 而如果香港本身物業已經完成供款，甚至接近完成供款的話，大可以選擇以1.9厘的息率加按香港物業，套現投資英國樓，若選擇Zone5的物業，甚至有機會可以免首期或全額付款海外物業。現時英國租金回報大約是4厘，換句話說，租金收入夠應付供樓之餘，更可賺取約2厘息差以及每年的租金增長。值得留意的是，當地銀行以英鎊作交易單位，如擔心滙率浮動，也可選擇以港元作為貨幣單位，對沖外滙風險。

筆者以往亦有提及英國按息約為3.09厘，與香港的按息相差約1.1厘。筆者再以倫敦Zone3一個價值約為350萬港元的單位為例，若在英國承造按揭的話，向銀行貸款210萬港元，每月供款為11,741港元。但若果買家從自身在港物業加按套現，而貸款額相若的話，每女供款額將減至10,524港元，每月供款支出將減少1,217港元，減少約10%。

近月脫歐談判再陷僵局，連累英鎊滙價由9月初的每1英鎊兌10.4港元跌至本月15日的每1英鎊兌9.8港元。不過筆者確信英國，特別是倫敦根基穩固，在全球資金氾濫環境下，樓價應可繼續看好。根據最新美聯環球樓價指數顯示，全球樓價疫情下仍然平均上升1%，英國倫敦即使於3月開始爆發疫情以來，樓價仍未見下跌，可見英國倫敦樓市「抗疫力」相當之高。 事實上，近年環球樓市已不可單從經濟層面上分析其走勢。以伊朗為例，美國制裁及油價表現不濟的情況下，當地樓價仍能獨善其身。因此，筆者有理由相信倫敦這個國際一綫城市的樓價，絕對布機會繼續上揚，而身為香港人，如閣下手持物業可考慮利用香港按息優勢，加按香港物業，享受特平利息，進軍倫敦房地產市場。