海外以租養房諗得過？

前兩期提到全球樓價抗跌力強，不少地方樓價更出現「疫」市上升的情況，而全球各個一綫城市當中，港人最感興趣的莫過於倫敦市區的物業。而筆者近日遇過最多的問題是能否在英國以租養房，利用息差完成置業夢。筆者認為在低息環境長期化的情況下，以租金收入應付供樓確實是不錯的出路。而英國Zone 3物業亦是上佳之選。

早前《經濟學人》亦有相關專題，報導全球樓市在疫情下仍然表現硬朗。當中以七大工業國（G7，加拿大、法國、德國、意大利、日本、美國、英國）的樓價最令人意外，按年上升5%。文章更列出數個樓市「疫」市當中依然上升的原因。 第一當然是量化寬鬆貨幣政策，直接有效刺激經濟，令資產價格增加，形成股樓皆升的局面；第二是與各國大規模刺激經濟措施有關，就如英國近月推行的「印花稅假期」，全球首置買家可於2021年3月31日或以前，購買50萬英鎊以下的英國住宅物業，即可豁免印花稅，以刺激當地樓市成交。 值得留意的是，這個措施是以交樓日期計算，所以買家要確保自己所購買的物業的交樓日期必須在「印花稅假期」內，才算是合符資格。最後當然是疫情下催生的工作常態：「在家工作」，大家會因而追求更高質素，更大的居住空間。 而對港人而言，長期低息必然會增加其買樓收租的意欲。香港樓價高企，入場費用高，間接令不少人因而卻步，買樓收租更是未必人人可以負擔，因此近年有不少人開始放眼海外物業，繼續實行「藏富於樓」這個港人的夢想。

眾多海外市場當中，筆者認為港人可考慮到英國倫敦Zone 3投資。首先，倫敦Zone 3樓價是大部分港人可以負擔水平。以一房單位為例，樓價約為350萬元。假如買家承造六成按揭，現時「Buy-to-let」的利率為3.09厘，年期20年的話，買家只需支付首期140萬元，換言之每月供款為11,741元。 現時Zone 3一房單位平均每月租金收益為15,500元，業主扣除每月供款後，亦可錄得3,759元的盈餘，相等於收入的24%，足以支付當地的租金收入稅。值得留意的是，港人以非居民業主身份買入當地物業投資是不能享有免稅額的，不過扣除供款後的收入盈餘亦足以抵銷相關的稅務負擔。 近年不少港人都是「以租養房」的形式入市進行買樓收租，不過香港租金回報低，即使現時按揭利率不足2厘，買樓收租依然有難度！要做到「正」現金流分分鐘要首付五成先搞得掂！ 現時最大問題是香港樓價高企，市區一房單位動輒要500萬至600萬元，首付五成隨時要付高達近300萬元，對於大部分年青人而言，英國物業價錢相宜，入場門檻低，而且租務回報率較高，英國買樓收租確實是一個不錯的選擇。