部份港人移民不賣樓 儲蓄及加按成資金來源 美聯環球：首季環球樓市按季升逾3% 英澳樓市續「大熱」

移民再度成為熱話，多個國家或地區以不同方案，吸引港人移居或投資。有研究指，假如於今年有意移民的港人全部套樓移民，涉資規模或逾千億元。美聯移民顧問為此聯同美聯環球進行「港人移民取態及置業資金調查」，藉此了解最新移民形勢。調查顯示，與去年7月英國公布BNO最新移民方案後進行的同類型調查相比，有意移民的受訪者數目下降5個百分點，值得留意的是只有約23%受訪者將賣出自置物業以換取移民及投資資金，相信數目有限，反映移民風氣對本港樓價難有大影響。

「儲蓄」或「加按」作移民或投資海外資金 料對港樓影響不大

調查由經絡按揭轉介於５月上旬至中旬透過網上調查進行，成功收回近300份問卷。調查發現，有51%的受訪者表示有意移民，與去年7月時同類調查錄得約56%相比，輕微下降5個百份點。

至於受訪者的「移民或海外置業主要資金來源」，在未買海外物業的85%受訪者中，約39%受訪者是源自「個人儲蓄」，佔比最多；其次是「加按」個人持有的本地物業獲得資金的受訪者，佔28%，兩者合計已接近7成。至於最受市場關注、選擇賣樓套現作主要資金的受訪者，只有約23%，比例有限。

此外，目前擁有海外物業或已移民約15%的受訪者，當中43%的買家指，資金主要來自加按本港持有之物業；約36%買家則指資金來自儲蓄，選擇賣樓套現作入市資金的買家僅14%。以上數據均反映本港買家傾向保留香港物業，未必會出售手持單位套現而獲取移居資金。

美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷(Tina)指出，在未買海外物業的受訪者中，有近70%有意移民或於海外置業的人士，傾向選擇以「儲蓄」或「加按物業」作為移民資金，選擇賣樓套現者僅約23%，反映即使移民，亦未必會出售手持單位套現而獲取移居資金，可見移民風氣對本地樓市應不會造成太大的影響。

鄭天殷認為，現時多國的政民政策雖然十分寬鬆，但畢竟移民是重大決定，當中涉及的事業及子女學業等問題，故不足一年，有移民意欲的受訪者略見下跌，相信隨着市民對移民海外所遇到的問題有更大的了解，不排除有意移民的港人或進一步回落。

當被問及「有意移民或投資海外物業的地區」時，最受歡迎的熱門地點，繼續由熱門「英國」以約51%居首，相信原因之一是英國早前公佈最新BNO持有人移民安排，令移民意欲增加。約33%受訪者選擇另一移民熱門澳洲，為其心儀移民或投資地點；傾向移民或投資於加拿大及台灣的受訪者，分別佔比近27%及約21%，分別排名第3及第4。

美聯環球營業董事（國際房地產）周定國則補充，調查結果顯示近4成受訪者有意買海外樓，建議投資者可透過「加按」去賺盡匯率及息口差價。另外，反映14個全球一線城市樓價的「美聯環球指數」首季按季升約3.2%，維持全年環球樓價升約5%至10%的預測，同時預料英澳兩大熱門移民國樓價將持續「大熱」。

圖一：海外移民及海外置業感興趣的買家比例

圖二：移民或海外置業主要資金來源

圖三：港人心儀移民地點排名

建議投資者以「加按」方式買海外樓「匯息兼收」 環球樓價料全年升5%至10%

周定國表示，調查結果顯示，不少買家均以手上儲蓄作為入市資金來源，相信入市海外樓，屬本港買家分散投資風險的「安全網」，並多以投資為主，非打算移居，故未有出售本港物業之打算。

其實在香港低息環環持續下，建議買家在投資海外物業時，可考慮以「加按」手上物業套現，可賺盡匯率潛在升幅及息口差價之餘，同時較出售手持香港物業作資金，甚至是動用個人儲蓄入市更為「划算」。

至於客戶查詢情況方面，美聯環球今年首季買家查詢比例，當中英國佔約6成，其次為澳洲，佔約3成，兩者合計佔比超逾9成，反映目前買家投資海外物業，主要以英國及澳洲等傳統投資熱門地區為主。

另外，回顧環球樓市情況，反映14個全球一線城市樓價的「美聯環球指數」今年首季按季升約3.2%，上述2個最受歡迎地區樓價持續上升，當中又以澳洲3大城市的升幅最為明顯，悉尼、墨爾本及布里斯班分別錄近5%至5.6%的升幅，繼續維持今年環球樓價約5%至10%升幅的預測，尤其看好英國及澳洲兩地樓市表現，有望跑贏大市。

圖四：美聯環球樓價指數(以美元計算)

港人偷步買英澳樓 兩地樓價料跑贏大市

其實目前已有不少港人早著先鞭，及早投資海外物業市場。舉例而言，有本地名人夥拍多個財團成立合資公司，斥資約2.55億英鎊（約27.96億港元）收購倫敦金融城商業項目Athene Place；早前亦有市場調查指，本港買家在倫敦物業成交量按年大增約144%，而香港買家佔倫敦住宅物業成交比例，亦由前年同期的1%漸漸升至4%，再配合英國延長印花稅假期至6月底及推出首置客9成按揭等措施，相信「趕尾班車」的氣氛有助刺激英國上半年樓市表現。

英國以外，澳洲樓市同樣值得關注，尤其墨爾本住宅價格更值得看高一線。首先，澳洲維多利亞省政府於去年公布的財政預算案中，推出樓市刺激措施。其中推出的印花稅減免，將直至今年6月底，購買100萬澳元(約566萬港元)以下的新住宅，買家最高可減免一半印花稅，對吸引買家入市影響立竿見影。回顧過去周末，墨爾本的周末物業拍賣「清空率」高近8成，而且當地樓價中位價更歷來首次突破100萬澳元，反映當地樓市氣氛漸趨熾熱。

根據澳洲國民銀行(NAB)最新的住宅房地產調查顯示，預期墨爾本住宅價格，將於今年內上漲約16%，充分反映當地樓價的投資潛力。