美國大選塵埃落定 環球樓市更精彩

萬眾矚目美國大選基本上已塵埃落定，拜登將成為下一任美國總統。比起大選前民調曾一度估計有「藍色浪潮」出現，即拜登所屬的民主黨會橫掃總統和國會兩院的情況。目前看參議院仍有極大可能由共和黨取得控制權，而民主黨在眾議院的控制權亦減少。這種權力的分佈會導致總統在部分政策上受到共和黨的制衡。在缺乏實質經濟措施支持下，美國或只可能靠寬鬆的金融政策刺激經濟。因此筆者相信低息環境將持續，資金將流入新興市場，環球樓市勢必受惠。

現時市場估計兩黨分歧將使美國政府的施政陷入僵局，之前所預料的「藍色浪潮」會帶來大量基建和新能源計劃等財政計劃將面臨很大不確定性，刺激經濟的願望或已成空。因此市場估計將來美國只可以透過低息及量寬刺激經濟。 而在低息環境以及不斷發債的夾攻下，美元走勢定必越來越弱。事實上，美息低下亦已引發環球息口下調。以澳洲為例，本月初澳洲央行把利息下調至0.1%的歷史新低。而在一般情況下，減息將使當地貨幣疲弱。但貨幣市場沒有絕對，只有相對。 當市場對美元後市看淡的時候，澳幣減息後的走勢不跌反升。市場一般認為大選過後，美國金融政策不會改變，在美息及美元雙低的情況下，環球置業大有雙贏局面，即兼賺樓價滙價的大好機會。

自本月以來，新冠疫苗進展屢傳佳音，2家藥廠均取得重大突破，其高達94.5%的有效率，遠超過市場預期，消息振奮全球股市，多個受疫情打擊的行業股價大幅上升，利好消息給人類回歸正常生活帶來希望。筆者所接觸的客戶當中，有不少都仍在觀望疫情的進展，擔心疫情之下租務市場轉淡，難以租出單位。客戶表示一旦疫苗面世，全球經濟復甦後便落實到海外置業。然而筆者認為有危便有機，建議投資者應把眼光放遠一些，趕於經濟復甦前作完善準備，趁雙低的環境下入手海外物業，將來樓價升幅甚高於一時的租金損失。

低息是環球樓市現象，而各國政府疫情期間推出大量措施挽救經濟，令到各國赤字高企，國債增加。因此經濟好轉亦不敢貿然加息，如市面回復正常，租務市場轉活，樓價豈有不再上升之理？事實上據美聯環球樓價指數顯示，第三季加拿大兩大城市：溫哥華及多倫多分別上升2%及5%。若以美金計算的話，當地樓價更升10%及7%。以現時租金回報率計算，這驚人升幅已相等於數年的租金收。故筆者奉勸各位有意投資海外物業的讀者，切勿歲月磋跎，「疫情過後冇(平)樓買」。