環球樓價不跌反升 把握入市良機

2020年環球經濟受新冠肺炎疫情衝擊，回顧今年多波疫情，環球多國樓市仍見穩健。最新第3季美聯環球樓價指數顯示，環球樓市不跌反升。現時多國放水救樓市，市場亦繼續沉醉於新冠疫苗成功研發的利好消息下，估計多個國家的樓價仍有上升空間，現時仍屬趁低入市時機。

參考以本地樓價計算的第3季美聯環球指數，按季變化不大，變幅由-1%至3%左右。以同期差估署指數報383.3看，比第2季的383.4點微跌0.1點，反映於疫情持續下，本地樓價仍持續平穩，故以本地樓價作為基數計算的樓價指數，環球樓價似乎未有太大變化。

美元持續弱勢，近日更跌至低位90.7水平，故以美金計算的最新指數，升幅較本地樓價計算的指數升幅更為明顯。今年第3季的14個城市之中，按季僅本港樓價指數未錄變化，全線城市均錄約1%至10%升幅(以下樓價指數升幅以美元計算)，多國樓市於今年7月至9月第3波疫情出現下，較今年上半年仍有一定的升幅。而且，美元受到量寛及多輪刺激經濟方案令財赤急升，長線亦難扭轉弱勢，自然有利帶動其他外匯乘勢反撲，有利樓價同步上升。 如與今年首季數字相比，澳洲墨爾本則錄9%升幅，屬於14個城市中升幅最大之城市。而吉隆坡則錄得跌幅，與首季相比下跌1%，屬唯一下跌的城市。筆者上期亦曾提及澳元匯率，由11月初的5.4已升至現時的5.86，升幅達3.7%，相信美元仍有下跌空間，現時入市海外物業後可享低匯率之優勢。 其中以澳洲兩大城市之升幅最為明顯，悉尼及布里斯班按季樓價指數升約10%。其次則為澳洲墨爾本、英國倫敦及加拿大多倫多，按季升8%。澳洲上月將基準利率由0.25厘下調至0.1歷史新低，加上維多利亞省政府最新一份財政預算案亦推出樓市刺激措施，至明年6月底購買100萬澳元以下的新物業，可最高獲減免一半印花稅。

觀察於疫市下有較大升幅的地區，以傳統海外投資地區為主，另一個有所升幅之地區，屬英國倫敦，錄8%。惟英國脫歐過渡期將本月31日正式結束，英國及歐盟雙方於重要議題上，包括公平貿易原則、捕魚權等仍存在重大分歧，故未能達成共識。英國首相約翰遜（Boris Johnson）明言，無協議脫歐（硬脫歐）的機會很大、很大（no-deal Brexit very, very likely），令市場有所憂慮。 雖然英國有機會落實硬脫歐方案，但消息已於市場上傳出多時，故相信實際對市場之影響不大。加上至明年3月31日，當地首置買家入市50萬英鎊以下的物業，可豁免印花稅，令當地樓市氣氛仍向好。

第4波疫情雖然再度爆發，惟環球多國已有疫苗推出之消息，料隨疫情受控，環球樓價可以再拾升軌。各位有意入市海外物業之讀者，不妨趁現時美元匯水低，加上樓價未大升前入市，把握升值機會。於全球經濟不穩的情況下，筆者建議買家投資較為傳統及安全的地區，一來有一定的租金回報可抵銷匯市升跌；二來將來出售套現時亦有一定的市場可，實為「進可攻，退可守」。