環球樓價首季「疫」市上升 大幅跑贏股市 美聯環球：多項利好因素刺激 下半年漸入佳境 料升逾5% 外滙回穩 英國及澳洲物業看高一線

美聯環球－營業董事（國際房地產）周定國表示，儘管疫情衝擊經濟大環境，令各國失業率飆高，但隨著全球聯手「放水」刺激經濟，利率往下調，美國聯儲局更豪言「無限QE」，令股市出現曙光，環球樓市更再現「十年一遇」的黃金機遇，現時全球政府全力保經濟、穩就業，在無限貨幣追逐有限資產的情況下，環球物業升值可期，表現遠較大環境「堅挺」，第一季更「疫」市錄得約1%的升幅，跑贏環球資產市場，展現出極強抗跌力，而4、5月份多個城市樓價亦持續向好，相信下半年有望漸入佳境，有望出現逾5%升幅。

疫情高企無阻環球樓市 首季表現亮麗跑贏股市

周定國指出，環球疫情於１月下旬在亞洲地區開始出現，及後在2月至3月時在歐美等地急促擴散，而香港恒生指數及美國杜瓊斯工業平均指數同時在3月23日錄得全年最低位。回顧首季，恒指及道指分別下跌約16%及23%。

反觀環球樓市，在負面經濟因素充斥市場下，首季反映14個全球一線城市樓價的「美聯環球指數」，以各國或各地的當地樓價計算，於「疫」市平均升約1%，除新加坡及香港樓價雙雙跌約1%外，其餘12個城市均錄得按年升幅，反映各國樓市在「疫」市展現極強抗跌力。(圖一及圖二)

在一眾城市中，當中升幅最為顯著的，首推加拿大「雙雄」- 多倫多及溫哥華，今年第一季樓價分別錄得5%及3%的升幅；至於同樣早於3月份左右已出現疫情的澳洲、英國及美國，樓價同樣錄得約2%的增幅，可見在全球低息環境及量寬潮持續下， 資金有逐步流入各國樓市的跡象。

圖一：「美聯環球樓價指數」表現(以本地樓價計算)

圖二：2019年第四季至2020年首季「美聯環球樓價指數」表現(以本地樓價計算)

4、5月環球樓價穩中向好 下半年料升逾5%

疫情對全球發達國家或地區就業市場帶來極大衝擊，影響亦持續在４至５月出現，其中美國勞工部早前公布，4月份失業率錄得14.7%，創紀錄新高；加拿大統計局新近數據指出，多倫多及溫哥華5月份失業率，分別由4月份的7.9%及7.5%，升至11.2%及10.7%；澳洲5月份失業率則漲至7.1%，是19年高位；香港亦「不遑多讓」，最新公布失業率亦急升至5.9%，創15年新高。

受疫情持續影響，綜觀4月份環球樓市，當中僅香港、深圳的樓價上升，而上述「加國雙雄」溫哥華及多倫多的樓價表現同樣相當「堅挺」，4月分別僅錄得0.7%及0.2%的跌幅；至於5月份方面，香港、深圳的樓價平穩，溫哥華及多倫多亦只下跌約0.5%及0.1%。

隨著最近疫情緩和、全球量寬潮及低息環境持續，加上不少外幣由低位反彈，例如「熱門移民國」貨幣之一的加幣，幣價由今年低位反彈約8%至0.75美元；至於澳元更由低位大反彈逾2成至目前約0.69美元(圖三)。圓匯下跌其實開啟了投資海外物業的契機，估計未來環球樓市將有如2010年至19年般出現第二個「黃金十年」。周定國認為，其實不少人買樓但求安心，環球樓價遠較其他資產類別穩定，有助吸引資金，提高買樓信心，預期下半年環球樓價有望漸入佳境，平均升逾5%。

圖三: 澳元及加幣兌美元近10年走勢

英鎊疲弱 澳洲追落後 英澳樓市可望看高一線

至於個別國家或地區，周定國認為以英國倫敦及澳洲物業最具升值空間。事實上，目前在美聯環球的查詢個案中，正正以倫敦及澳洲查詢量高，相信主要由於當地政府推出優惠支持樓價，除了港人考慮到當地置業及居住，連帶當地人亦開始着手投資當地物業。(圖四)

圖四: 查詢海外物業人數

以澳洲為例，澳洲政府早前推出專為當地人而設的置業優惠計劃，幫助首置人士上車。澳洲財政部公布於明年1月推行「首置者房貸首期計劃」（First Home Loan Deposit Scheme）詳情，合資格買家最多可承造 95%按揭，聯邦政府將擔保標準首期的差額﹙標準首期為樓價20%﹚。同時推出裝修計劃及首置計劃「吸客」。有不少澳洲發展商亦推出專為海外人士而設的折扣優惠，變相可以「折扣價」買樓，收取更高租金回報，甚具投資潛力。英國政府亦早於今年三月中的國會預算案中，曾提出減少英國居民購買房產的印花稅，相信未來落實機會極大，加上英倫銀行亦減息至低企水平，令不少買家及早買英國樓充滿信心。