多國出招救市 全年環球樓價料「疫」市全數報升 美聯環球：明年上半年料續升5%至10% 英澳樓市再「跑贏」

回顧今年，新冠肺炎疫情衝擊全球，並於世界各地擴散，拖累環球投資市場出現大幅動盪，惟令人意外的是，環球樓市不跌反升，「疫」市表現亮麗。美聯環球營業董事（國際房地產）周定國表示，根據「美聯環球樓價指數」(以美元計，下同)，在統計的14個城市中，預期全年樓價將全數上升，升幅介乎少於1%至12%。至於樓價指數則繼第3季升約2.5%後，預期第4季將按季再升約2%。

周定國補充，由於港幣與美元掛鈎，美元走勢對港人的海外投資成本及回報有一定的影響，因此「美聯環球樓價指數」劃一以美元為貨幣，讓港人較易作比較，亦可一眼看清哪個一線城市可「追落後」，未來有機會同時賺取樓價及匯率增長，獲得更豐盈的回報。

另外，儘管疫情衝擊經濟大環境，但是隨著全球聯手「放水」刺激經濟，加上憧憬「疫」後復甦，預計資金將流入各地樓市，相信明年上半年環球樓價有望再升5%至10%，當中英國及澳洲分別有不同利好當地樓價的因素，故預期樓價有望「跑贏」。

疫情無阻環球樓市 悉尼及布里斯班樓價料全年升逾10%

周定國指出，儘管疫情影響持續，但多國樓市仍然穩健，以反映14個全球一線城市樓價的「美聯環球指數」計算，美聯環球預計所有城市樓價今年將全部上升，升幅介乎1%至最多12%。若與第3季相比，「美聯環球樓價指數」料將按季再升約2%，僅香港樓市未錄得升幅，其餘13個城市全線錄得升幅，反映各國樓市在「疫」市展現極強抗跌力。(見圖一及圖二)，

在一眾城市中，升幅最為顯著的，首推澳洲兩大城市 – 悉尼及布里斯班，預期悉尼樓價全年約12%；至於布里斯班亦料升約10%。若按季度計算，以加拿大的多倫多升約8%最多；緊隨其後為分別墨爾本、悉尼、布里斯班、倫敦及溫哥華，分別按季升約5%。反映在全球低息大環境及量寬潮持續下，資金有逐步流入各國樓市的跡象。

圖一：「美聯環球樓價指數」表現

圖二：今年第4季(預測)按季及全年環球樓價比較

多項因素利好環球樓市 明年上半年樓市看俏

展望明年全球樓市表現，周定國認為，明年上半年環球樓價可望看高一線。首先，現時環球央行續以量寬為大前題：美國聯儲局在最近議息會議表示，維持利率於0.25厘以下的水平不變；歐洲央行日前亦公布「加碼」5,000億歐元買債，相信未來多國央行亦會繼續採取寬鬆和低息政策，以及推出不同刺激經濟措施，冀儘快「疫」後經濟復甦，相信有助推動環球樓市發展；其次，近日美匯指數下跌，由3月高位接近103.2跌至近日低位的91.7，跌幅逾1成，在美元弱勢下，現時入市環球物業，亦可賺取匯差。

周定國表示，其實不少人買樓但求安心，綜觀環球樓價較其他資產類別穩定，有助吸引資金，提高買樓信心，預期明年上半年環球樓價有望延續今年強勢，整體而言有望升約5%至10%。

英澳放寬移民政策 查詢量大增 兩國樓市看高一線

至於個別國家或地區方面，周定國尤其看好英國澳洲樓市明年最具升值空間。事實上，最近在美聯環球的查詢個案中，以英國及澳洲查詢量較高，當中英國查詢量按季增逾3成，至於澳洲查詢量亦升近2成，相信主要由於兩國分別推出放寬港人移民政策，吸引港人考慮到當地置業及居住。

以英國為例，該國從2020年7月8日開始至2021年3月31日止，放寬物業印花稅。當中購買價值低於50萬英鎊（約490萬港元）之自住物業的首置人士，由本應繳付3%印花稅，減至無須繳付。如現時購入50萬英鎊的英國物業，除可較2014年少付約180萬港元的匯率差價外，亦可節省1.5萬元英鎊（約15萬港元）印花稅，有助提振樓市上揚。 　

此外，英國一直是港人趨之若鶩的熱門投資城市。根據「美聯環球樓價指數」，儘管面對新冠肺炎疫情所帶來的經濟衝擊，當地大型城市倫敦樓價於2020年上半年仍錄得約2%升幅，展現出極強的抗跌性，可見投資英國物業市場有保值作用。

周定國補充，最近英國公佈最新BNO安排，並於明年1月31日起接受申請。據彭博統計，單以今年首10個月計，已有逾21.6萬港人獲發英國護照，市場預期未來港人赴英或數以十萬計，相信將大大帶動對當地物業需求，刺激明年樓市表現。

據Halifax銀行公布的數據，英國11月份平均樓價升至約25.3萬英鎊，按月升約1.2%，至於按季及按年升幅分別約3.8%及7.6%，足見當地樓市表現強勢。不少人投資倫敦時會選擇Zone 1及Zone 2物業，因區內樓價較為保值，但樓價及地價亦相對較高；如有意投資倫敦物業，可考慮Zone3以外之地區，因區內樓價相較於Zone 1及2有一半的折讓，且當區來往通勤亦見方便，是不少當地居民考慮居住之地區。

另一方面，澳洲央行在11月初將基準利率由0.25厘下調至0.1厘的歷史新低；而且澳洲財政部公布於明年1月推行「首置者房貸首期計劃」（First Home Loan Deposit Scheme）詳情，合資格買家最多可承造 95%按揭，聯邦政府將擔保標準首期的差額﹙標準首期為樓價20%﹚，加上不少澳洲發展商亦推出專為海外人士而設的折扣優惠，相信有助刺激當地樓價，甚具投資潛力。

不得不提的是，當地維多利亞州政府最新一份財政預算案亦推出樓市刺激措施，至明年6月底前購買價值100萬澳元以下的新物業，可最高獲減免一半印花稅，不排除其他州分亦會仿傚，相信是刺激當地樓市交投的另一催化劑。

美聯環球資料顯示，過去6個月查詢澳洲樓市情況及留學生數字有回升之趨勢，亦有不少買家已趁低吸納，故看好當地住屋需求，未來升值前景看俏。