环球楼价首季「疫」市上升 大幅跑赢股市 美联环球：多项利好因素刺激 下半年渐入佳境 料升逾5% 外汇回稳 英国及澳洲物业看高一线

回溯今年年初，中美达成首阶段贸易协议，加上英国脱欧亦尘埃落定，全球经济大环境审慎向好，但随着新冠肺炎疫情于１月下旬亚洲区爆发，其后更于欧美等扩散，拖累环球投资市场出现大幅动荡，期油一度历史性跌入「负数区」，美国股市先后数度出现「熔断」，可谓一片惊涛骇浪，而疫情至今巳录得多达900万人受感染。

美联环球－营业董事（国际房地产）周定国表示，尽管疫情冲击经济大环境，令各国失业率飙高，但随着全球连手「放水」刺激经济，利率往下调，美国联储局更豪言「无限QE」，令股市出现曙光，环球楼市更再现「十年一遇」的黄金机遇，现时全球政府全力保经济、稳就业，在无限货币追逐有限资产的情况下，环球物业升值可期，表现远较大环境「坚挺」，第一季更「疫」市录得约1%的升幅，跑赢环球资产市场，展现出极强抗跌力，而4、5月份多个城市楼价亦持续向好，相信下半年有望渐入佳境，有望出现逾5%升幅。

疫情高企无阻环球楼市 首季表现亮丽跑赢股市

周定国指出，环球疫情于１月下旬在亚洲地区开始出现，及后在2月至3月时在欧美等地急促扩散，而香港恒生指数及美国杜琼斯工业平均指数同时在3月23日录得全年最低位。回顾首季，恒指及道指分别下跌约16%及23%。

反观环球楼市，在负面经济因素充斥市场下，首季反映14个全球一线城市楼价的「美联环球指数」，以各国或各地的当地楼价计算，于「疫」市平均升约1%，除新加坡及香港楼价双双跌约1%外，其余12个城市均录得按年升幅，反映各国楼市在「疫」市展现极强抗跌力。(图一及图二)

在一众城市中，当中升幅最为显著的，首推加拿大「双雄」- 多伦多及温哥华，今年第一季楼价分别录得5%及3%的升幅；至于同样早于3月份左右已出现疫情的澳洲、英国及美国，楼价同样录得约2%的增幅，可见在全球低息环境及量宽潮持续下， 资金有逐步流入各国楼市的迹象。

图一：「美联环球楼价指数」表现(以本地楼价计算)

图二：2019年第四季至2020年首季「美联环球楼价指数」表现(以本地楼价计算)

4、5月环球楼价稳中向好 下半年料升逾5%

疫情对全球发达国家或地区就业市场带来极大冲击，影响亦持续在４至５月出现，其中美国劳工部早前公布，4月份失业率录得14.7%，创纪录新高；加拿大统计局新近数据指出，多伦多及温哥华5月份失业率，分别由4月份的7.9%及7.5%，升至11.2%及10.7%；澳洲5月份失业率则涨至7.1%，是19年高位；香港亦「不遑多让」，最新公布失业率亦急升至5.9%，创15年新高。

受疫情持续影响，综观4月份环球楼市，当中仅香港、深圳的楼价上升，而上述「加国双雄」温哥华及多伦多的楼价表现同样相当「坚挺」，4月分别仅录得0.7%及0.2%的跌幅；至于5月份方面，香港、深圳的楼价平稳，温哥华及多伦多亦只下跌约0.5%及0.1%。

随着最近疫情缓和、全球量宽潮及低息环境持续，加上不少外币由低位反弹，例如「热门移民国」货币之一的加币，币价由今年低位反弹约8%至0.75美元；至于澳元更由低位大反弹逾2成至目前约0.69美元(图三)。圆汇下跌其实开启了投资海外物业的契机，估计未来环球楼市将有如2010年至19年般出现第二个「黄金十年」。周定国认为，其实不少人买楼但求安心，环球楼价远较其他资产类别稳定，有助吸引资金，提高买楼信心，预期下半年环球楼价有望渐入佳境，平均升逾5%。

图三: 澳元及加币兑美元近10年走势

英镑疲弱 澳洲追落后 英澳楼市可望看高一线

至于个别国家或地区，周定国认为以英国伦敦及澳洲物业最具升值空间。事实上，目前在美联环球的查询个案中，正正以伦敦及澳洲查询量高，相信主要由于当地政府推出优惠支持楼价，除了港人考虑到当地置业及居住，连带当地人亦开始着手投资当地物业。(图四)

图四: 查询海外物业人数

以澳洲为例，澳洲政府早前推出专为当地人而设的置业优惠计划，帮助首置人士上车。澳洲财政部公布于明年1月推行「首置者房贷首期计划」（First Home Loan Deposit Scheme）详情，合资格买家最多可承造 95%按揭，联邦政府将担保标准首期的差额﹙标准首期为楼价20%﹚。同时推出装修计划及首置计划「吸客」。有不少澳洲发展商亦推出专为海外人士而设的折扣优惠，变相可以「折扣价」买楼，收取更高租金回报，甚具投资潜力。英国政府亦早于今年三月中的国会预算案中，曾提出减少英国居民购买房产的印花税，相信未来落实机会极大，加上英伦银行亦减息至低企水平，令不少买家及早买英国楼充满信心。