港息维持低位 加按港楼入市海外物业更划算

早前有传媒报导，指港人移民潮引发卖楼套现潮，而近日更有人发现不少本港传统名校亦因移民潮，陷入收生不足危机，一时之间似乎移民潮又成热话，令人对本港前景担忧。

美联环球就上述热话，进行了一次网上调查，访问对象包括集团旗下的经络按揭及美联移民客户，分享一下海外置业资金来源及移民意向。而调查发现，有意移民的受访者，占约51%，比去年7月时的调查数字轻微回落5%。

详细调查的数字就不多于此提及，但调查数据均反映本港买家倾向保留香港物业，资金来源多来自加按本港的物业及手上的个人储蓄，未必会出售手持单位套现而获取移居资金。到底是为何？

港人买海外楼作投资保障用

以笔者观察公司买家发现，现时大多买家入市海外物业，多为「买个保障」，于港楼价高企，要入市的成本较为高昂的情况下，深明「买砖头保值」道理的港人，则转为选择投资海外物业。

既然是投资，暂时未有移居计画，故不急于于此时卖掉本港的物业。以笔者的睇法，港楼未来仍有一定升幅，现时低息环境持续，笔者对客人、对读者，是建议加按港楼作为入市资金。原因有数个，其中自然是因本港息率较低，将港楼加按可享受低息率，H按更跌至1.48 厘，较英国按揭息率的3%，将香港物业加按的做法可算是十分划算。

每月供款较英国低17%

如果香港本身物业已经完成供款，甚至接近完成供款的话，大可以选择以1.48厘的息率加按香港物业，套现投资英国楼。笔者举个简单例子，现时英国按息约为3.54%，与香港的按息相差约2.06厘。

以伦敦Zone 3一个价值约为350万的单位为例，若在英国承造6成按揭的话，向银行贷款210万，每月供款为12,222港元。但若果买家从自身在港物业加按套现，而贷款额相若的话，每月供款额将减至10,114港元，每月供款支出将大减2,108港元，减少约17%。

再者，于本港承造按揭，还可以赚取汇率的差异；而将外地的物业租金回报比港楼更高，更可「以租抵供」，现时英国租金回报大约是4厘，相信租金收入足以应付供楼成本之余，更可赚取逾2厘息差以及每年的租金增长，可谓一举多得。
故笔者亦建议最好的做法是，加按港楼购入海外物业，可以同时赚取息差及汇率的差异，如此多的好处，读者不妨参考一下，把握海外置黄金机会。