港人移澳租楼难？

笔者近日于网上看到一则新闻，内容讲述两组移民到澳洲的港人家庭，于住屋上面对的困难「一屋难求」，指其海外人士的背景，成为他们落地租屋的阻碍，最后只好「转租为买」购入心水居所。

读者可能会有疑问，租楼真的有如此麻烦吗？首先要了解一下澳洲租赁的流程：租户可以自己于网上寻找租盘，或是委托地产代理。拣选了合适的物业后，可预约睇楼。适合的物业就向业主提出租屋申请（Rental Application）并提交所需文件，或需缴付小额的申请费。

业主亦会从申请当中拣出租户，如果14日内没有达成协议就会把按金退回；业主如有进一步的意向，就会对申请人作出背景调查，包括租赁信用状态和职业背景，还可能会联络证明人作进一步查询。

空置率低租赁竞争大

于新闻中看到的港人家庭，就是于此开始出现问题。由于租赁市场竞争严重，当地房地产代理数据显示，于2023年4月全澳的住宅空置率仅为1.2%，高峰期一个租盘有约20组租客同期竞争，可想而知是有多严重。

而且业主的审核相当严谨，先要有租屋申请信（Rental application）、身份证明（Passport）、居留许可（Visa）、学生或收入证明 (Income statement or Current Payslip)、以往的租赁付款记录（Tenant Ledgers）及证明人或推荐人 (Referees)，例如现在的雇主或以前的房东等，如果是初到埗的家庭，要提供上述的证明文件的确是有难度的。

相较之下，如果已有心水地区及预算合适，似乎直接入市购入物业更为轻松简单。

买楼较租楼简单方便

由于海外买家不能购买二手项目，故多数买家都会选择以直接向发展商购入物业，变相可省却不少烦恼。但不要以为外国人买楼就不用审查，事实上海外买家买楼前必须得到外国投资委员会（Foreign Investment Review Board, FIRB）的批准。买家需于FIRB的网站上提出申请并缴付申请费，申请费会依照物业类型及价格计算，一般约30天会有审批结果。而有些一手发展商亦会事先为整个发展项目取得FIRB 豁免证书（Exemption Certificate），亦有发展商会提供申请费用作为买家优惠，买家可拣选相关项目入市。

当然笔者不是叫有意移民的大家直接就买楼，但查看当地代理2023年首季租赁报告，租金中位数过去1年升11.1%，其中墨尔本升9.52%。反观当地楼价仍于低位待回升，每日楼市指数反映，悉尼2月第一个星期触底反弹，楼价涨约2%，而墨尔本则在3月初触底反弹上升0.7%，由高位累跌9.8%。

有读者担心楼价会否继续下跌，笔者认为当地房屋供应仍然远低于需求，加上移澳潮仍然持续，相信未来楼市于供不应求的情况下，楼价将慢慢回升，整体发展仍然乐观。