港人「移民又移居」意欲增 美联移民：季度查询增4成 愿意「坐移民监」受访者增加 美联环球：料上半年环球楼市升逾3% 新兴城市跑赢大市

首季查询量按季增4成 拟移民海外受访者增5个百分点

郑天殷表示，根据统计处数据，自从2019年修例风波之后，本港录得连续两年半的人口净流出，2019年底至2021年年底，3次统计累计人口净流出达13.38万人，当中单是2020年，录得9.64万人净流出，至于2021年净流出临时数字则为2.73万人，虽然数字减少，但相信今次移民潮，至少会持续今年暑假才有望纾缓。

郑天殷续指，根据本公司数据所得，港人过去数年偏向「移民不移居」，但最近热潮正慢慢减退，而且趋势似有改变，渐渐变成考虑「移民又移居」。美联移民首季接获客户查询量，较去年第4季多出近4成。多达60%家庭客户，均倾向以BNO签证移民英国。亦有不少年龄介乎20至40岁的客户，会考虑以读书或工作签证形式，移民澳洲或加拿大，占比分别约20%及10%，同时他们均有查询当地物业情况作自住用途。

另一边厢，美联环球于4月２日在网上进行环球物业讲座，更即场进行问卷调查，查询近300名参加讲座的港人的移民意愿，当中约57%的受访者表示，有意移民外国生活，较去年5月份所做同类型调查的52%，上升约5个百分点。

图一：有意移民外国的人数比例

根据上述调查数据，在有意移民外的57%受访者中，查询的大多是需要「坐移民监」的地区，如英国、澳洲及加拿大等，当中约62%受访者更有意同时在海外置业，与美联移民接获的查询情况不谋而合，反映港人「移民又移居」意欲增加。

值得一提的是，除了楼价外，生活文化及环境等因素，亦是他们移民时考虑的重点之一。约9成受访者表示，「楼价」是于海外置业时最主要的考虑因素；其次分别是「交通网络」及「生活环境」，分别占约62%及58%。事实上，由于主要城市一般竞争激烈，生活成本高昂，所以愈来愈多客户移民时会考虑在近郊地区居住，减轻经济压力。

首季环球楼价料约2% 新兴城市楼价「追落后」

梁柏基表示，回顾环球楼市情况，反映17个全球热门城市楼价的「美联环球指数」，截至去年底止报177.61点，按年计升近８.7%，相信主因是疫情期间全球连手「放水」刺激经济，令资金持续流入各地楼市，带动环球楼价节节上升。至于今年首季，「美联楼价指数」按季料升约2%；上半年则估计升约3%或以上。

图二：美联环球楼价指数(以美元计算)

值得一提的是，近年各国一线城市的楼价涨幅，明显落后于新兴一线城市。若以「美联环球楼价指数」作比较，在2011年第3季至2016年第3季的5年期间，环球多国一线城市楼价升幅显著。例如英国伦敦在这5年期间楼价升幅达30%；同期新兴城市如曼彻斯特及伯明翰，楼价分别值录得约0%及2%的升幅，澳洲大城市之一的墨尔本更跌5%，表现不及伦敦。

直至近年情况有所转变。踏入后疫情时期，不少人士实行在家工作(Work From Home)，对住屋环境要求较以往高，令不少买家由传统一线城市转投至其他新兴城市。以2016年第4季起至2021年第4季这5年的楼价指数作比较，不少一线城市升势有所放缓，期内伦敦楼价仅升约20%，反观曼彻斯特、伯明翰及墨尔本的楼价分别大升约50%、39%及30%，「追落后」走势已经形成。

图三：一线及新兴一线城市楼价指数升势比较

墨尔本Clayton及英国Surrey成港人「新宠」 楼价升幅可期

梁柏基续指，以墨尔本为例，近期墨尔本东部地区成为港人于澳洲的「新宠」，近期询问度大增近1倍。该区向来属于传统著名华人区，距离墨尔本市中心约30分钟车程。  

当中Clayton因坐拥完善配套，如设有香港式超市及大型购物中心等，而且学术氛围浓厚，故深受自用及投资者欢迎。区内设有「QS世界大学2021年」排名第55的Monash University。学生人数逾8.6万人，但宿位仅有约2,800个宿位，由于宿位供应十分紧张，故衍生出相当强劲的住宅需求。

不得不提，墨尔本所处的维州现时提供印花税宽免，现时至今年6月30日前签署并登记买卖合约，购入落成12个月或以上的100万澳币内新现楼项目，即可享100%印花税减免；而100万澳币内的楼花或新现楼项目，亦可享50%印花税减免，对澳洲楼市起提振作用。

澳洲以外 英国新兴城市楼价看高一线

澳洲以外，英国新兴城市同样值得看高一线。其中伯明翰不但拥有6所大学，其中伯明翰大学更于2020《卫报》年排名中位居全英第16位，令伯明翰成为伦敦以外最大的高等教育中心。

伯明翰楼价升幅虽然凌厉，但楼价只及伦敦的28%，当地更受惠于政府的「大城市发展」计划，此大规模优化城市计划总投资额高达100亿英镑，料创造多达5万个就业机会，未来楼价升幅可期。

值得留意的是，根据英国港侨协会于2021年6月发布的《港人来英热门地点分析报告》，Surrey（萨里郡）是相对较少港人留意、但同样是近期较热门之移民地区之一，排名第8位。当地属伦敦周边地区，距离伦敦市中心约1.5小时车程；更因郡内约95%的公立及私立学校均获得英国教育质量评级（Ofsted）中的「Outstanding」或「Good」，吸引不少追求优质教育的家庭移居。

图四：英国港侨协会2021年6月《港人来英热门地点分析报告》排名