日圆狂跌 赚价赚汇好时机

日圆今年越走越软，兑港元已多周低于5.3算，日汇再次走近并徘徊于近二三十年低位。单以汇率计算，相比起 2011年时远超10算的高位，现时入手日本资产只需半价，这折扣提供极大吸引力。诉诸事实，笔者近期的确收到不少客人查询日本物业的市况，大部份准买家都想趁日圆走弱时快快手入市，赚取楼价升值的利润之余，再从汇价衍生的折扣大捞一笔。
相信游日港人对日汇走势绝不陌生，还记得仅仅两年前日圆兑港元仍处于7算的日子吗？量化一看，以一个4,950万日圆的单位计算，当时换算为344万港元。以今日低于5.3计算，同套单位只售260万港元，两年下来大减84万港元或24%。

便宜日圆或将过去

分析日圆贬值主因，离不开日本的货币政策多年来与各国脱轨。日本央行经历2008年金融风暴后大幅减息，更自2016年起维持负利率至今，日圆存款超过十年无息收。同时各大央行于近年实行货币政策正常化，进一步驱使资金流往外地觅高息，将日圆兑成存款利率较高的货币，加重日汇的下行压力。
本年第三季，美国联储局突然转軚，延长加息周期又大放鹰风，以致美债息急速抽升，美金展现强势。作为日汇最主要的兑换货币，美金大升让日圆受重压。虽然日本央行已开始研究调整其量寛政策，但决策过于优柔寡断，日汇失去承托。
时至今日，美国基于自身经济状况，已近乎确定不会再加息，预料美金强势会随之结束。相对下，日本的疫后复苏较佳，给央行更多空间调整货币政策，日央行长植田和男已多番暗示货币政策走向将有所改变，不排除未来会解除负利率政策。两者结合下，日圆弱势或将逆转，换言之今天这般便宜的日圆或者可一不可再，日圆劣势或于明年甚至本年底便会逆转。花旗分析预测日圆兑美元在未来6-12个月将保持强势，或能重上130甚至更高的水平，即兑港元约6算水平。

赚价赚汇好时机

日圆平、当地息口低、外国人买日本楼限制少，这几大因素都有机会于明年逆转。打铁趁热，今年不少海外资金加速涌入日本楼市。
众多外地投资客看准东京、大阪及福冈等一线城市。仲量联行数据显示，2023年首季东京房地产投资金额位居全球第二，仅次于美国洛杉矶。相比2022年同期，排名明显上升。报告亦指出，外国投资者对日本房地产市场的投资大幅增加，金额比去年同期增加约一倍，总计20亿美元，占总投资额的30%，带动了投资水准的整体提升。同时，日本国内投资者对当地房产的投资额高达68亿美元，显著大增逾30%。
从上述可见，不论国内外的投资者都对日本楼市未来发展充满信心。此外，日本一线城市人口密度高、人均收入强，因此大城市的租盘十分抢手，当区入住率长期维持在90%以上，放租的回报率既稳且高。
现时日本房产投资门槛较低，随着市场观望加息周期完结，圆跌势或将逆转，投资日本物业须把握目前「赚价又赚汇」的好时机。