港人「移民又移居」意欲增 美联移民:季度查询增4成 愿意「坐移民监」受访者增加 美联环球:料上半年环球楼市升逾3% 新兴城市跑赢大市
首季查询量按季增4成 拟移民海外受访者增5个百分点
郑天殷表示,根据统计处数据,自从2019年修例风波之后,本港录得连续两年半的人口净流出,2019年底至2021年年底,3次统计累计人口净流出达13.38万人,当中单是2020年,录得9.64万人净流出,至于2021年净流出临时数字则为2.73万人,虽然数字减少,但相信今次移民潮,至少会持续今年暑假才有望纾缓。
郑天殷续指,根据本公司数据所得,港人过去数年偏向「移民不移居」,但最近热潮正慢慢减退,而且趋势似有改变,渐渐变成考虑「移民又移居」。美联移民首季接获客户查询量,较去年第4季多出近4成。多达60%家庭客户,均倾向以BNO签证移民英国。亦有不少年龄介乎20至40岁的客户,会考虑以读书或工作签证形式,移民澳洲或加拿大,占比分别约20%及10%,同时他们均有查询当地物业情况作自住用途。
另一边厢,美联环球于4月2日在网上进行环球物业讲座,更即场进行问卷调查,查询近300名参加讲座的港人的移民意愿,当中约57%的受访者表示,有意移民外国生活,较去年5月份所做同类型调查的52%,上升约5个百分点。
图一:有意移民外国的人数比例
根据上述调查数据,在有意移民外的57%受访者中,查询的大多是需要「坐移民监」的地区,如英国、澳洲及加拿大等,当中约62%受访者更有意同时在海外置业,与美联移民接获的查询情况不谋而合,反映港人「移民又移居」意欲增加。
值得一提的是,除了楼价外,生活文化及环境等因素,亦是他们移民时考虑的重点之一。约9成受访者表示,「楼价」是于海外置业时最主要的考虑因素;其次分别是「交通网络」及「生活环境」,分别占约62%及58%。事实上,由于主要城市一般竞争激烈,生活成本高昂,所以愈来愈多客户移民时会考虑在近郊地区居住,减轻经济压力。
首季环球楼价料约2% 新兴城市楼价「追落后」
梁柏基表示,回顾环球楼市情况,反映17个全球热门城市楼价的「美联环球指数」,截至去年底止报177.61点,按年计升近8.7%,相信主因是疫情期间全球连手「放水」刺激经济,令资金持续流入各地楼市,带动环球楼价节节上升。至于今年首季,「美联楼价指数」按季料升约2%;上半年则估计升约3%或以上。
图二:美联环球楼价指数(以美元计算)
值得一提的是,近年各国一线城市的楼价涨幅,明显落后于新兴一线城市。若以「美联环球楼价指数」作比较,在2011年第3季至2016年第3季的5年期间,环球多国一线城市楼价升幅显著。例如英国伦敦在这5年期间楼价升幅达30%;同期新兴城市如曼彻斯特及伯明翰,楼价分别值录得约0%及2%的升幅,澳洲大城市之一的墨尔本更跌5%,表现不及伦敦。
直至近年情况有所转变。踏入后疫情时期,不少人士实行在家工作(Work From Home),对住屋环境要求较以往高,令不少买家由传统一线城市转投至其他新兴城市。以2016年第4季起至2021年第4季这5年的楼价指数作比较,不少一线城市升势有所放缓,期内伦敦楼价仅升约20%,反观曼彻斯特、伯明翰及墨尔本的楼价分别大升约50%、39%及30%,「追落后」走势已经形成。
图三:一线及新兴一线城市楼价指数升势比较
墨尔本Clayton及英国Surrey成港人「新宠」 楼价升幅可期
梁柏基续指,以墨尔本为例,近期墨尔本东部地区成为港人于澳洲的「新宠」,近期询问度大增近1倍。该区向来属于传统著名华人区,距离墨尔本市中心约30分钟车程。
当中Clayton因坐拥完善配套,如设有香港式超市及大型购物中心等,而且学术氛围浓厚,故深受自用及投资者欢迎。区内设有「QS世界大学2021年」排名第55的Monash University。学生人数逾8.6万人,但宿位仅有约2,800个宿位,由于宿位供应十分紧张,故衍生出相当强劲的住宅需求。
不得不提,墨尔本所处的维州现时提供印花税宽免,现时至今年6月30日前签署并登记买卖合约,购入落成12个月或以上的100万澳币内新现楼项目,即可享100%印花税减免;而100万澳币内的楼花或新现楼项目,亦可享50%印花税减免,对澳洲楼市起提振作用。
澳洲以外 英国新兴城市楼价看高一线
澳洲以外,英国新兴城市同样值得看高一线。其中伯明翰不但拥有6所大学,其中伯明翰大学更于2020《卫报》年排名中位居全英第16位,令伯明翰成为伦敦以外最大的高等教育中心。
伯明翰楼价升幅虽然凌厉,但楼价只及伦敦的28%,当地更受惠于政府的「大城市发展」计划,此大规模优化城市计划总投资额高达100亿英镑,料创造多达5万个就业机会,未来楼价升幅可期。
值得留意的是,根据英国港侨协会于2021年6月发布的《港人来英热门地点分析报告》,Surrey(萨里郡)是相对较少港人留意、但同样是近期较热门之移民地区之一,排名第8位。当地属伦敦周边地区,距离伦敦市中心约1.5小时车程;更因郡内约95%的公立及私立学校均获得英国教育质量评级(Ofsted)中的「Outstanding」或「Good」,吸引不少追求优质教育的家庭移居。
图四:英国港侨协会2021年6月《港人来英热门地点分析报告》排名