倫敦樓揀邊Zone？

筆者較早前提及倫敦以金融為主，是國際金融中心之一，同時亦是全球最大人民幣離岸交易中心。根據日本森紀念財團發表的「2019全球城市實力指數」(GPCI)，倫敦整體實力力壓紐約，更由2012年起連續8年奪魁。回顧2019年，英國面對多方挑戰，如︰脫歐、中美關係升溫等，重重迷霧下倫敦依然「企穩」，實力無庸置疑。 同年，創科領域也迎來一份亮麗的「成績表」。英國科技領域吸引的風險投資創歷史新高，達29.9億英鎊，造就了8間「獨角獸」企業，當中倫敦的科技公司吸引24.5億英鎊，佔整體資金超過八成。其實，早在2013年的政府數據顯示倫敦的科技、媒體及電信 (TMT) 就業人數遠超傳統金融業。Microsoft、Google、Facebook等巨頭紛紛移向倫敦，筆者預計倫敦經濟轉型將會為未來經濟發展和房地產市場帶來新的格局。

倫敦劃分Zone 1至6初時只是為了釐訂交通的票價，來到後期，有部分投資者會以樓盤座落的Zone 與樓價掛鉤，筆者認為這是有參考價值的。現時Zone 1 的樓價約 77萬英磅相對Zone 5區43.6萬英磅，高出約七成半，但兩者的鐵路車程卻只有45分鐘，相等於尖沙咀到機場的距離。過去10年Zone 1的物業升值空間的確比較大，Zone 1期內飆升83%表現屬各Zone之冠，與Zone 1鐵路車程平均只隔22分鐘的 Zone 2亦有73%的升幅，與Zone 1只有22%的差距 ，表現相當不俗。 對於投資物業而言，前景是十分重要的，而Zone 2未來發展亦甚具話題性。其中港人耳熟能詳的Canary Wharf與傳統富人區Fulham，甚至港商李嘉誠先生準備在倫敦興建的「英國版太古城」Deptford，都是位於Zone 2。而近期受追捧的投資新星Newham及East Croydon，分別位於 Zone 3和Zone 5。

無可否認，傳統金融區Bank、購物聖地Oxford Circus、Bond Street、Piccadilly Circus等都集中在Zone 1，過去企業都會選址Zone 1，為周邊的房屋需求增長提供了支撐，10年間樓價升幅高達八成以上。時至今日，寸金尺土的倫敦市中心發展基本上已接近飽和， 隨住鐵路規劃和建設發展，通勤時間大大縮短，由Zone 5至Zone 1的平均車程僅約37分鐘。East Croydon一站可直達Zone 1 London Bridge，該區一個住宅發展項目，現時首期只需17萬港幣起。目前，當地正進行總投資額高達數10億英鎊的振興改造計劃，未來有望躍升為倫敦第三大CBD，相信East Croydon樓價可看高一線。 受新冠肺炎影響下，不少企業都安排員工留家工作，以減低外出染病風險。而創科業的工作環境和模式一向有別於傳統行業，辦公靈活性與彈性相對較高。在疫情下，更讓創科界深深體會遙距運作的可行性， Twitter、Coinbase及Shopify甚至相繼宣佈讓員工自行決定是否長期實行在家工作。原先企業或私人租戶都傾向選擇近工作地點的物業，而這種新趨勢的工作模式可讓企業專才根據不同需求，搬離原本昂貴租金的CBD地段，放眼整個倫敦房地產市場。 筆者大擔推測倫敦房地產市場的形勢，會因租户的構成和需求而改變，傳統CBD以外區域的物業需求會有明顯上漲趨勢。事實上，Zone 5, 4 及3的物業價格平均為43.6萬鎊至53萬鎊左右，相較Zone 1的77萬鎊平了一大截。樓價低再加上WFH成風的大潮流下，未來10年Zone 1的樓價跑輸的機會亦大有可能。