大馬新山有望成為下一個「深圳」

近年不少港人選擇將資金轉移至外國作資產配置，個別銀行更開始出現排隊換美金、開設離岸戶口的罕有場面，與香港並列四小龍之一兼同屬國際金融中心的新加坡，由於不受外滙管制以及超低稅率所限，成為不少港人選擇配置首選。根據財經媒體彭博報導，有香港商人將1,000萬美元 ﹙約7,800萬港元﹚轉移到新加坡，並有計劃將更多資產轉移避險。事實上，根據新加坡金管局月初報告顯示，非居民存款按年增加44%至621.4億坡元，連升4個月並創紀錄新高。而大量的資金流入將有利新加坡的經濟發展，料有望帶動周邊區域的樓市發展。 近年素有「新加坡後花園」的馬來西亞新山備受關注。當中新山與新加坡兩地只有一橋之隔，但物價卻平一截，馬來西亞物價只是獅城的三分之一。這樣「接地氣」的連繫，是否令你聯想起香港與深圳？在經濟發展上，筆者認為兩者關係也有著異曲同工之妙。

馬來西亞位處於東盟的心臟位置，同時靠近馬六甲海峽，而作為第二大城市新山與「亞洲四小龍」之一的新加坡更是陸路相連，兩地之間聯繫密切。新馬第一關口每日通關人次約35萬，相當於羅湖、福田及深圳灣三大口岸總和。而兩地物價指數與樓價差距更顯而易見，以新加坡兀蘭關口為例，呎價約6,300港元，而一海峽之隔新山關口新樓的呎價現時只需1,800港元，相差近3.5倍。雖然新山仍處於發展中的經濟體，但筆者單從其先天優勢來看，有望成為區內深圳。 根據美聯環球樓價指數，反映全球14個一線城市的「美聯環球樓價指數」顯示過去10年全球樓價飆升77%，新加坡樓價錄得21%升幅，而馬來西亞樓價的103%增長。在相比之下，已經相當不俗。不過近年令吉疲弱，若以美金計算的話，當地樓價只升66%。若與香港與深圳過去10年分別升約167%以及224%驚人升幅相比，馬來西亞樓價仍有極大爆發力。再者，若將新加坡以及馬來亞西過去10年的人口增長相比，增幅分別為16%及12%，反映兩地人口流入相若，人口流入可謂經濟發展的重要元素之一。

自大馬政府於2006年在柔佛州推出「伊斯干達經濟特區」大型經濟發展藍圖，大量外資流入，高達2,854億令吉，吸引其他州份和外國人士遷移至新山，帶動當地人口一直飆升。根據馬來西亞國家統計局人口普查數據顯示，相對10年前，新山在2010年的人口增長率為23.9%，較諸同期吉隆坡的21.7%高出2.2%。馬新高鐵亦這塊「投資寶地」注入更多機遇，令投資者紛至沓來，筆者相信未來新山的土地及物業價格勢必推高，迎來騰飛時代。經過14年的初期奮鬥，新山成功打入全球城市500強，亦僅次於新加坡和吉隆坡，成為東南亞宜居城市。

除了人口流入和經濟活動等基礎因素，在疫情影響下，增加了市場的危機意識，筆者預料醫療發展會是奠定一綫城市新趨勢。對於新山的醫療，筆者頗為有印象，筆者曾參觀當地一間私家醫院媲美香港一級私家醫院級數，但價錢卻非常「貼地」。因性價比高的醫療質素，過往吸引不少買家抱有「先投資，後退休」的心態，購置當地物業。另外，新山的知名國際學校選擇多，跟英國或美國等課程，輕易銜接外國大學，而且學費比總校平，對部分家長具吸引力。 令吉兌港元自2011年高位回落超過3成，但過去4年匯價表現平穩，整體經濟形勢向好。而目前港匯強勢，有利房地產投資者入市追求可觀的資本增值。雖然現時一向受港人歡迎的大馬「第二家園計劃」(MM2H) 已經暫停申請，但當地政府同時亦為大眾打了「強心針」，稱計劃是不會永久終止，筆者認為該計劃以往對大馬經濟帶來正面影響，相信是次暫緩只是想優化整個移居計劃。整體來說，新山在獅城的照耀和不斷吸收世界投資資金下逐漸壯大，配合匯價優勢，邁向一綫城市水準，投資價值不言而喻。