後東奧日本樓市 遠看世博

日本東京奧運將於下周開幕，這場令人期待已久的大型體育盛事，雖現時港人未可前往當地入場親身觀戰，但連場激烈的賽事，相信將為疫情下的日本帶來一番熱鬧新氣象。

不少港人除關注奧運賽事之餘，亦觀望日本投資機會。畢竟日本是港人最喜愛的旅遊地之一，每年「番鄉下」的港人數以萬計，自然望於當地投資物業，更望有奧運賽場光環帶動樓價及經濟增長，趁機「發個奧運財」。

奧運到底對當地樓市及經濟而言是利或是弊？早前有報告統計過去6屆奧運主辦國家的樓價走勢，亦值得參考。

東奧或未能帶領日本樓市創高峯

上一屆2016年夏季奧運主辦國巴西，主辦城市里約熱內盧的樓價由2008年起錄升勢，升幅於舉辦奧運當年(2016)比2008年升約216%，平均每米方呎樓價為130美元。但於舉辦奧運前半年巴西出現25年來最嚴重的經濟衰退及寨卡疫情，令當地樓價於當時下跌約4%。

再看看2012年的主辦城市，英國倫敦。英國房地產市場在經歷2008年金融危機及2009年國內經濟衰退的負面衝擊後，多數中部及北部城市樓市出現房價下跌的情況，但是奧運場館集中的東倫敦區域樓市仍節節上升，樓價升幅位於20%至30%之間。

以上述的2個主辦城市的經驗來看，筆者認為奧運的確可為當地樓市帶來升值的空間，但更主要的要看當時經濟大環境。如里約熱內盧因巴西經濟出現嚴重衰退加上當時寨卡病毒盛行，令原來正上揚的樓價亦因而下跌，奧運的舉辦亦未可挽回跌勢。

筆者以本地樓價計算的美聯環球樓價指數來看，於2013年成功申辦奧運後至今，當地樓價錄約26%的升幅，升幅可觀。但日本現時受新冠肺炎疫情影響，似乎與2016年的里約熱內盧情況相約。

後東奧日本樓市或再現動力

對於以旅遊及民宿支撐的日本樓價而言，到底有沒有翻身的可能？據日本調查公司對東京23區內的市場公寓成交率進行調查，結果顯示，儘管供應量低於2019年，但從銷售量的同比變化率來看市場火熱，2021年4月更是疫情後首次出現增長，增長22.9%。從公寓成交價格來看，疫情並沒有造成樓價大幅下降反而呈上升趨勢，似乎對投資者而言是好的消息。

大阪未來發展潛力大 睇高一綫

日本除今年東京奧運外，還有不少大型活動將舉行。如2025年的世博將於大阪舉行，加上如夢洲綜合型休閒設施等將開通，並計劃將地鐵綫延伸至夢洲，日本傳媒預計大阪多項大型基建及活動帶動下，預期未來綜合型休閒設施的日本賭場可產生100億至250億美元收益。

筆者亦較為睇好大阪樓市發展，可見未來發展重心集中於大阪，將來更會出現日本首間賭場，反映日本政府對大阪發展相當重視，投資者不妨把握機會，將眼光放近一點，「發個奧運及世博財」。