倫敦鐵路沿線樓盤要識揀

買樓，無論是投資抑或自住，LOCATION！LOCATION！LOCATION！相信是必然法則，而位置的好壞與交通是否便利已劃上等號。鐵路沿線物業的租金回報及升值空間一向「無得輸」，這個法則向來世界通用。早年大受港人追捧的曼谷物業亦是如此，發展商大多以項目鄰近主要地鐵線BTS或MRT為主打，吸引一眾買家青睞。

話雖如此，筆者認為並非每個地鐵站的物業都會擁有潛力大爆發的可能。該站的樓價能否跑贏，某程度上是取決於市場需求。以下筆者會以倫敦的地鐵網絡為例，跟大家淺談一番。

約6,700英鎊買一分鐘

曾到訪倫敦的人都知道當地鐵路網絡錯綜複雜，如︰Underground與Overground的月台是分開的以及同一月台會有不同路線的列車到站，而目前倫敦地鐵站數為香港地鐵的3倍，設有11條線，遍佈整個倫敦，由Zone 1至Zone 6的平均車程僅約45分鐘，所以稍有不慎就會去錯其他Zone。

早前筆者提及Zone 1樓價屬各Zone之冠，比對10年前錄得83%增幅，相對Zone 5多出超過２０個百分點，筆者認為Zone 1過去10年跑嬴大市的其中一個原因是位置好，交通四通八達所致。Zone 1為整個倫敦的中心點，幾乎大部分的重要地標都均在此區，就如西敏寺，國會大樓，倫敦塔及倫敦眼等，可想而知，居住在Zone 1就如居住在香港的中西區一樣，交通方便又熱鬧，而樓價亦同樣居高不下。

而由Zone１至Zone 2平均地鐵所需的時間約為22分鐘，而樓價相距為約14萬英鎊（約140萬港元） 。而Zone 3，4及5與Zone 1樓價相差分別為27萬英鎊（約270萬港元）, 32萬英鎊（約320萬港元）及33萬英鎊（約330萬港元） 。此３個區域乘坐鐵路往來Zone 1的時間約為26分鐘，32分鐘及37分鐘。筆者把以上數字作一個簡單平均法算出各Zone距離Zone 1每分鐘鐵路車程將便宜近6,700英鎊（約6.7萬港元）。

中央線貫穿５個Zone

在眾多鐵路當中，中央線（Central Line）是較為重要的一條地鐵線，該線貫穿新發展的東倫敦、發展已飽和的西倫敦及倫敦市中心，途經Zone 1的傳統金融區Bank、購物聖地Oxford Circus、Bond Street，位於西倫敦Zone 2的East Acton，Zone 3的North Acton、Stratford，Zone 4的Greenford、Snaresbrook，Zone 5的South Ruislip、Ruislip Gardens等站。

中央線全線共有50個站，雖然在同一條線上，但樓價卻存在極大差異。以1房單位為例，樓價最貴的3個站是位於Zone 1的Bond Street、St. Paul’s、Bank，分別為91.3萬英鎊、90.1萬英鎊及87.5萬英鎊，而最平應算得上是Zone 5的Newbury Park ，平均樓價約為17. 4萬英鎊。而最貴和最平的地鐵站樓價相差接近5.25倍。

熟悉英國的投資者一定知道西倫敦樓價1房入手價動輒約80萬英鎊起，現時位於Zone 2的East Acton站附近有一個西倫敦罕有的「上車盤」，入門價僅約50萬英鎊，低於西倫敦樓價及同區樓約38%和約13%。由East Acton站步行至該項目只需5分鐘，一站即達西田購物城（Westfield Shopping Centre）及Imperial College London新校園，而由此站到Zone1的Oxford Circus只需20分鐘，以這個距離計算，樓價相當合理。

除了交通便利，更坐擁完善生活圈和校網，無疑吸引了一班家長「以房養學」。加上，East Acton周邊一帶正進行活化計劃，相信屆時會提供多個就業機會，升值潛力與租賃市場需求都被受看好。

新冠肺炎影響正在淡化，不少投資者都開始重新活躍於樓市，在低息環境、英鎊低水等因素支持下，深信倫敦樓市會蓄勢待發。雖然現時持BNO港人未能以「太空人」的方式移居到英國，但「磚頭文化」是永恆不變，入市英倫物業可作未雨綢繆，既可保值，日後有需要又可自住，一舉兩得！