海外以租养房可以乎？

前两期提到全球楼价抗跌力强，不少地方楼价更出现「疫」市上升的情况，而全球各个一线城市当中，港人最感兴趣的莫过于伦敦市区的物业。而笔者近日遇过最多的问题是能否在英国以租养房，利用息差完成置业梦。笔者认为在低息环境长期化的情况下，以租金收入应付供楼确实是不错的出路。而英国Zone 3物业亦是上佳之选。

全球楼市表现硬净

早前《经济学人》亦有相关专题，报导全球楼市在疫情下仍然表现硬朗。当中以七大工业国（G7，加拿大、法国、德国、意大利、日本、美国、英国）的楼价最令人意外，按年上升5%。文章更列出数个楼市「疫」市当中依然上升的原因。 第一当然是量化宽松货币政策，直接有效刺激经济，令资产价格增加，形成股楼皆升的局面；第二是与各国大规模刺激经济措施有关，就如英国近月推行的「印花税假期」，全球首置买家可于2021年3月31日或以前，购买50万英镑以下的英国住宅物业，即可豁免印花税，以刺激当地楼市成交。

值得留意的是，这个措施是以交楼日期计算，所以买家要确保自己所购买的物业的交楼日期必须在「印花税假期」内，才算是合符资格。最后当然是疫情下催生的工作常态：「在家工作」，大家会因而追求更高质素，更大的居住空间。 而对港人而言，长期低息必然会增加其买楼收租的意欲。香港楼价高企，入场费用高，间接令不少人因而却步，买楼收租更是未必人人可以负担，因此近年有不少人开始放眼海外物业，继续实行「藏富于楼」这个港人的梦想。

英国买楼收租「有数围」

众多海外市场当中，笔者认为港人可考虑到英国伦敦Zone 3投资。首先，伦敦Zone 3楼价是大部分港人可以负担水平。以一房单位为例，楼价约为350万元。假如买家承造六成按揭，现时「Buy-to-let」的利率为3.09厘，年期20年的话，买家只需支付首期140万元，换言之每月供款为11,741元。

现时Zone 3一房单位平均每月租金收益为15,500元，业主扣除每月供款后，亦可录得3,759元的盈余，相等于收入的24%，足以支付当地的租金收入税。值得留意的是，港人以非居民业主身份买入当地物业投资是不能享有免税额的，不过扣除供款后的收入盈余亦足以抵销相关的税务负担。

近年不少港人都是「以租养房」的形式入市进行买楼收租，不过香港租金回报低，即使现时按揭利率不足2厘，买楼收租依然有难度！要做到「正」现金流分分钟要首付五成先搞得掂！ 现时最大问题是香港楼价高企，市区一房单位动辄要500万至600万元，首付五成随时要付高达近300万元，对于大部分年青人而言，英国物业价钱相宜，入场门坎低，而且租务回报率较高，英国买楼收租确实是一个不错的选择。