澳楼升值潜力高 供楼平过租？

香港因息率低，不时有人指「供平过租」。不讲不知，原来澳洲有同样的情况，有调查机构指，现时澳洲息率录有纪录以来新低，低息环境更为维持至2024年，出现「供平过租」的情况，更带动入市需求。以供楼及租楼的成本计算，预计楼价每年平均增长3%，如现时入市分层单位，有近75%的物业供会比租更平。

而CoreLogic最新发表一份调查报告指，如果买家在5年前入市，如今住宅物业价值平均已升近15万澳元(约90.6万港元)，升值潜力惊人。

数据反映，2016年3月澳洲各省首府的住宅价格为55万澳元(约332万港元)，今年3月已升至69.4万澳元(约419万港元)，升幅达26.17%。至于3大首府城市，悉尼、墨尔本及布里斯班升幅则分别为27%、31.6%及16.6%。

墨尔本楼价中位创新高

其中墨尔本楼价近日更录破纪录新高，楼价中位数为56.9万澳元(约344万港元)，按季升2.2%，不过核心商业区的价格仍然疲软，价位较2017年中的高位低3万澳元(约18.1万港元)。

而独立屋价亦在首季创新高，澳洲独立屋价中位数升至破纪录的89.9万澳元(约543万港元)，按季升5.7%，是18年来最高。墨尔本升4.8%至97.4万澳元(约588万港元)的新高。

墨尔本楼会否于高位后回落？照笔者的经验看，答案是未必。多项利好因素带动墨尔本楼市，尤其墨尔本住宅价格更值得看高一线。首先，澳洲维多利亚省政府于去年公布的财政预算案中，推出多项楼市刺激措施。

多项因素推动墨尔本楼价上升

其中推出的印花税减免将直至今年6月底，购买100万澳元(约566万港元)以下的新住宅，买家最高可减免一半印花税，相信将会吸引一批买家「赶尾班车入市」。而且当地楼价中位数更历史以来首次突破100万澳元，反映当地楼市气氛渐趋炽热。

回顾过去周末，墨尔本的周末物业拍卖「清空率」高近8成，较去年疫情最严重时的3月份的37%，有明显的升幅。拍卖率向来是反映市场气氛的重要指标，5月份墨尔本共有约1,248场拍卖，预示投资者开始重拾对市场的信心。

如此情况，各位精明的读者又怎可以错过入市时机？以现时墨尔本一个1房单位计算，入场价47.7万澳元，约为287万港元，首期不过30万港元内。如以上述统计所指，每年楼价有约3%的升幅，10年后楼价至少升至385.7万港元，升约34%，楼价升幅相当可观。