大马新山有望成为下一个「深圳」

近年不少港人选择将资金转移至外国作资产配置，个别银行更开始出现排队换美金、开设离岸户口的罕有场面，与香港并列四小龙之一兼同属国际金融中心的新加坡，由于不受外汇管制以及超低税率所限，成为不少港人选择配置首选。根据财经媒体彭博报导，有香港商人将1,000万美元 ﹙约7,800万港元﹚转移到新加坡，并有计划将更多资产转移避险。事实上，根据新加坡金管局月初报告显示，非居民存款按年增加44%至621.4亿坡元，连升4个月并创纪录新高。而大量的资金流入将有利新加坡的经济发展，料有望带动周边区域的楼市发展。

近年素有「新加坡后花园」的马来西亚新山备受关注。当中新山与新加坡两地只有一桥之隔，但物价却平一截，马来西亚物价只是狮城的三分之一。这样「接地气」的连系，是否令你联想起香港与深圳？在经济发展上，笔者认为两者关系也有着异曲同工之妙。

地理位置造就「双城」一族

马来西亚位处于东盟的心脏位置，同时靠近马六甲海峡，而作为第二大城市新山与「亚洲四小龙」之一的新加坡更是陆路相连，两地之间联系密切。新马第一关口每日通关人次约35万，相当于罗湖、福田及深圳湾三大口岸总和。而两地物价指数与楼价差距更显而易见，以新加坡兀兰关口为例，呎价约6,300港元，而一海峡之隔新山关口新楼的呎价现时只需1,800港元，相差近3.5倍。虽然新山仍处于发展中的经济体，但笔者单从其先天优势来看，有望成为区内深圳。

根据美联环球楼价指数，反映全球14个一线城市的「美联环球楼价指数」显示过去10年全球楼价飙升77%，新加坡楼价录得21%升幅，而马来西亚楼价的103%增长。在相比之下，已经相当不俗。不过近年令吉疲弱，若以美金计算的话，当地楼价只升66%。若与香港与深圳过去10年分别升约167%以及224%惊人升幅相比，马来西亚楼价仍有极大爆发力。再者，若将新加坡以及马来亚西过去10年的人口增长相比，增幅分别为16%及12%，反映两地人口流入相若，人口流入可谓经济发展的重要元素之一。

拥国际水平的医疗及教育配套

除了人口流入和经济活动等基础因素，在疫情影响下，增加了市场的危机意识，笔者预料医疗发展会是奠定一线城市新趋势。对于新山的医疗，笔者颇为有印象，笔者曾参观当地一间私家医院媲美香港一级私家医院级数，但价钱却非常「贴地」。因性价比高的医疗质素，过往吸引不少买家抱有「先投资，后退休」的心态，购置当地物业。另外，新山的知名国际学校选择多，跟英国或美国等课程，轻易衔接外国大学，而且学费比总校平，对部分家长具吸引力。

令吉兑港元自2011年高位回落超过3成，但过去4年汇价表现平稳，整体经济形势向好。而目前港汇强势，有利房地产投资者入市追求可观的资本增值。虽然现时一向受港人欢迎的大马「第二家园计划」(MM2H) 已经暂停申请，但当地政府同时亦为大众打了「强心针」，称计划是不会永久终止，笔者认为该计划以往对大马经济带来正面影响，相信是次暂缓只是想优化整个移居计划。整体来说，新山在狮城的照耀和不断吸收世界投资资金下逐渐壮大，配合汇价优势，迈向一线城市水平，投资价值不言而喻。