先退税后买港楼？非首置客入市英楼退税疑难

不论是BNO移民，或是到英国置业，都是近日相当热门之话题。早前英国内政部最新公布，今年第2季申请BNO签证的人数达3.06万，较首季减少3,700人。当中1.75万人为主申请人，1.31万人属受养人。

总计今年上半年合共有6.49万人申请BNO签证，约72.9%即4.73万人已获批。在获批BNO签证的申请人当中，68%为持有BNO或香港特区护照。另外，今年上半年共批出7,400宗特许入境许可(LOTR)申请，反映移居当地的情况相当热烈。

笔者于早前参加本港一个大型的移民及国际置业博览，当中不少有意入市或已入市之买家到场查询有关置业之问题。不只买家可于此博览从获益，笔者亦从中了解更多买家及准买家之疑难及想法。

其中一个买家面临之问题，相信不少于英国入市的买家，有机会遇上相若之问题，笔者借此机会，与各位读者解答一下。

先退税后买港楼？

香港买家A先生于本港持有物业，亦于英国伦敦入市，作价50万英镑之物业。由于英国印花税与香港计算方式有异，除英国外，于环球任何地方持有物业均不被纳入成「首置买家」(First-time Buyer)，故A先生入市时需支付额外的3%印花税。

A先生近日见楼价有上升之势，故打算将本港物业出售。出售后想起目前手上只剩下英国物业，故前来查询是否可以自用身份退回3%的印花税；如打算再入市香港物业，应于提出退款申请后，或是于成功获批退款后再购买？

首先，据笔者了解，「首置买家」印花税宽减的时效为3年，故只要A先生购入英国物业的约3年内售出香港物业上仍可以退还税项。

笔者建议买家，待成功获批后方购入香港物业。新冠肺炎疫情仍于环球持续，官方申请及审批之速度或未如以往般迅速；加上审批之细节繁复，最妥善是待审批通过后，再入市香港物业。

每月收入减少 银行有机会因而收回贷款

更值得留意的是，如买家于本港承造英国物业之按揭，应无太大问题。如若买家于英国当地银行承造按揭，而单位先前用于出租，有稳定之收入，买家可能要小心银行收回贷款(Call Loan)。

因银行承造按揭时，会检视买家之还款能力。如买家先前申报单位用于出租用途，每月有一定之收入可用于还款，现时因退税而改回自用用途，银行有机会重新检视买家之还款能力，或可能要收回贷款，故笔者建议买家，于入市前最好先咨询会计师之专业意见，免招损失。

印花税假期月底将完结 承接力受考验

谈及印花税，有留意英国物业的读者们必定知道印花税假期将于9月底正式完结。今年10月1日起，英国印花税阶全面恢复至12.5万英镑的起始水平。
印花税假期(Stamp- Duty Holiday)带动英国楼市交投，据官方数据显示，7月楼市成交8.2万宗，较6月的21.3万宗减少62%，跌幅为2005年以后最高，不过按年仍升1.7%。笔者预计于印花税假期完结后，成交量会大幅下跌，楼市承接力或会因而受考验。