伦敦铁路沿线楼盘要识拣

买楼，无论是投资抑或自住，LOCATION！LOCATION！LOCATION！相信是必然法则，而位置的好坏与交通是否便利已划上等号。铁路沿线物业的租金回报及升值空间一向「无得输」，这个法则向来世界通用。早年大受港人追捧的曼谷物业亦是如此，发展商大多以项目邻近主要地铁线BTS或MRT为主打，吸引一众买家青睐。

话虽如此，笔者认为并非每个地铁站的物业都会拥有潜力大爆发的可能。该站的楼价能否跑赢，某程度上是取决于市场需求。以下笔者会以伦敦的地铁网络为例，跟大家浅谈一番。

约6,700英镑买一分钟

曾到访伦敦的人都知道当地铁路网络错综复杂，如︰Underground与Overground的月台是分开的以及同一月台会有不同路线的列车到站，而目前伦敦地铁站数为香港地铁的3倍，设有11条线，遍布整个伦敦，由Zone 1至Zone 6的平均车程仅约45分钟，所以稍有不慎就会去错其他Zone。

早前笔者提及Zone 1楼价属各Zone之冠，比对10年前录得83%增幅，相对Zone 5多出超过２０个百分点，笔者认为Zone 1过去10年跑嬴大市的其中一个原因是位置好，交通四通八达所致。Zone 1为整个伦敦的中心点，几乎大部分的重要地标都均在此区，就如西敏寺，国会大楼，伦敦塔及伦敦眼等，可想而知，居住在Zone 1就如居住在香港的中西区一样，交通方便又热闹，而楼价亦同样居高不下。

而由Zone１至Zone 2平均地铁所需的时间约为22分钟，而楼价相距为约14万英镑（约140万港元） 。而Zone 3，4及5与Zone 1楼价相差分别为27万英镑（约270万港元）, 32万英镑（约320万港元）及33万英镑（约330万港元） 。此３个区域乘坐铁路往来Zone 1的时间约为26分钟，32分钟及37分钟。笔者把以上数字作一个简单平均法算出各Zone距离Zone 1每分钟铁路车程将便宜近6,700英镑（约6.7万港元）。

中央线贯穿５个Zone

在众多铁路当中，中央线（Central Line）是较为重要的一条地铁线，该线贯穿新发展的东伦敦、发展已饱和的西伦敦及伦敦市中心，途经Zone 1的传统金融区Bank、购物圣地Oxford Circus、Bond Street，位于西伦敦Zone 2的East Acton，Zone 3的North Acton、Stratford，Zone 4的Greenford、Snaresbrook，Zone 5的South Ruislip、Ruislip Gardens等站。

中央线全线共有50个站，虽然在同一条在线，但楼价却存在极大差异。以1房单位为例，楼价最贵的3个站是位于Zone 1的Bond Street、St. Paul’s、Bank，分别为91.3万英镑、90.1万英镑及87.5万英镑，而最平应算得上是Zone 5的Newbury Park ，平均楼价约为17. 4万英镑。而最贵和最平的地铁站楼价相差接近5.25倍。

熟悉英国的投资者一定知道西伦敦楼价1房入手价动辄约80万英镑起，现时位于Zone 2的East Acton站附近有一个西伦敦罕有的「上车盘」，入门价仅约50万英镑，低于西伦敦楼价及同区楼约38%和约13%。由East Acton站步行至该项目只需5分钟，一站即达西田购物城（Westfield Shopping Centre）及Imperial College London新校园，而由此站到Zone1的Oxford Circus只需20分钟，以这个距离计算，楼价相当合理。

除了交通便利，更坐拥完善生活圈和校网，无疑吸引了一班家长「以房养学」。加上，East Acton周边一带正进行活化计划，相信届时会提供多个就业机会，升值潜力与租赁市场需求都被受看好。

新冠肺炎影响正在淡化，不少投资者都开始重新活跃于楼市，在低息环境、英镑低水等因素支持下，深信伦敦楼市会蓄势待发。虽然现时持BNO港人未能以「航天员」的方式移居到英国，但「砖头文化」是永恒不变，入市英伦物业可作未雨绸缪，既可保值，日后有需要又可自住，一举两得！