伦敦楼拣边Zone？
笔者较早前提及伦敦以金融为主，是国际金融中心之一，同时亦是全球最大人民币离岸交易中心。根据日本森纪念财团发表的「2019全球城市实力指数」(GPCI)，伦敦整体实力力压纽约，更由2012年起连续8年夺魁。回顾2019年，英国面对多方挑战，如︰脱欧、中美关系升温等，重重迷雾下伦敦依然「企稳」，实力无庸置疑。
同年，创科领域也迎来一份亮丽的「成绩表」。英国科技领域吸引的风险投资创历史新高，达29.9亿英镑，造就了8间「独角兽」企业，当中伦敦的科技公司吸引24.5亿英镑，占整体资金超过八成。其实，早在2013年的政府数据显示伦敦的科技、媒体及电信 (TMT) 就业人数远超传统金融业。Microsoft、Google、Facebook等巨头纷纷移向伦敦，笔者预计伦敦经济转型将会为未来经济发展和房地产市场带来新的格局。
Zone 2发展具话题性
伦敦划分Zone 1至6初时只是为了厘订交通的票价，来到后期，有部分投资者会以楼盘座落的Zone 与楼价挂钩，笔者认为这是有参考价值的。现时Zone 1 的楼价约 77万英磅相对Zone 5区43.6万英磅，高出约七成半，但两者的铁路车程却只有45分钟，相等于尖沙咀到机场的距离。过去10年Zone 1的物业升值空间的确比较大，Zone 1期内飙升83%表现属各Zone之冠，与Zone 1铁路车程平均只隔22分钟的 Zone 2亦有73%的升幅，与Zone 1只有22%的差距 ，表现相当不俗。
对于投资物业而言，前景是十分重要的，而Zone 2未来发展亦甚具话题性。其中港人耳熟能详的Canary Wharf与传统富人区Fulham，甚至港商李嘉诚先生准备在伦敦兴建的「英国版太古城」Deptford，都是位于Zone 2。而近期受追捧的投资新星Newham及East Croydon，分别位于 Zone 3和Zone 5。
十年河东十年河西
无可否认，传统金融区Bank、购物圣地Oxford Circus、Bond Street、Piccadilly Circus等都集中在Zone 1，过去企业都会选址Zone 1，为周边的房屋需求增长提供了支撑，10年间楼价升幅高达八成以上。时至今日，寸金尺土的伦敦市中心发展基本上已接近饱和， 随住铁路规划和建设发展，通勤时间大大缩短，由Zone 5至Zone 1的平均车程仅约37分钟。East Croydon一站可直达Zone 1 London Bridge，该区一个住宅发展项目，现时首期只需17万港币起。目前，当地正进行总投资额高达数10亿英镑的振兴改造计划，未来有望跃升为伦敦第三大CBD，相信East Croydon楼价可看高一线。
受新冠肺炎影响下，不少企业都安排员工留家工作，以减低外出染病风险。而创科业的工作环境和模式一向有别于传统行业，办公灵活性与弹性相对较高。在疫情下，更让创科界深深体会遥距运作的可行性， Twitter、Coinbase及Shopify甚至相继宣布让员工自行决定是否长期实行在家工作。原先企业或私人租户都倾向选择近工作地点的物业，而这种新趋势的工作模式可让企业专才根据不同需求，搬离原本昂贵租金的CBD地段，放眼整个伦敦房地产市场。
笔者大担推测伦敦房地产市场的形势，会因租户的构成和需求而改变，传统CBD以外区域的物业需求会有明显上涨趋势。事实上，Zone 5, 4 及3的物业价格平均为43.6万镑至53万镑左右，相较Zone 1的77万镑平了一大截。楼价低再加上WFH成风的大潮流下，未来10年Zone 1的楼价跑输的机会亦大有可能。
